土地購入機会となるマイホーム需要は増加
コロナ禍でテレワークの機会が増えたこともあり、広くて快適なマイホームの購入を検討している方も多いのではないでしょうか？
2020年12月に公表された全宅連（公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会）の調査でも、新築戸建ての成約件数は2020年6月から11月まで6ヵ月連続で前年比を超えるなど、マイホームの需要は増加傾向にあります。
出典：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会 不動産市場動向調査 2020年12月（外部サイト）
多くの場合、マイホームは土地と一緒に購入します。住宅金融支援機構が発表した住宅ローン商品「フラット35」の利用者調査によると、土地取得にかかる費用の全国平均は約1,400万円。建物だけでなく土地も、人生において大きな買い物の一つというわけです。
出典：住宅金融支援機構 フラット35利用者調査（外部サイト）
一方で、土地に関する法律や選び方についてあまりよく知らないという方も少なくないのでは？
ここからは、土地購入のポイントを確認しましょう。
土地ごとに定められた「規制」を確認しよう
自分で買った土地には好きに建物を建てて良いかというと、そうではありません。
土地には建築物に関する規制が定められており、周囲の環境によっては理想通りの家が建てられない可能性もあります。
では、具体的にはどのようなルールがあるのか、見ていきましょう。
面積に関するルール
建物面積の制限については、「容積率」と「建ぺい率」を知っておく必要があるでしょう。これらは、その土地に建てられる家の大きさを定めた制限です。家同士の隙間を確保し、日当たりや風通しを保ち、さらには騒音や延焼を防ぐため、ある程度余白を確保することが定められているのです。
「容積率」とはその土地の敷地面積に対する、室内の床面積の合計の割合です。例えば100平米の土地の容積率が80パーセントに定められていたとすると、
100平米×0.8＝80平米
と、延べ床面積の上限は80平米となります。2階建てなら1階と2階あわせて80平米まで、3階建てなら1階から3階まですべての階の床面積の合計が80平米以下の広さになるように建てなければなりません。なお、ロフトやバルコニー、屋上などは計算に入りません。
「建ぺい率」とは、その土地に対する、建物を真上から見たときの面積の割合です。もし100平米の土地の建ぺい率が50パーセントだったとすると、
100平米×0.5＝50平米
と、50平米の範囲の土地にしか家を建てることができません。
他にも、道路斜線制限や北側斜線制限といった、建物の高さを制限するルールもあります。これらも道路や隣家の日当たり、通風を確保するために設けられた規制です。
隣接する道に関するルール
土地には隣接する道路に関しても規制があります。
建築基準法において建築物は、原則2メートル以上道路に面している土地にしか建てられないと定められています。道路に接している部分が極端に少ないと火災や地震が発生した際の避難が難しくなるだけでなく、救急車などの緊急車両が通行できない可能性があるためです。
また、土地に面する道路の幅が狭い場合、さらにルールが追加されます。
道幅が4メートル未満の場合、道路の中心線から2メートル後退した位置からしか建物を建てることができません。
道路が狭いと、緊急車両が通行することができません。そのため工事の際に資材を運ぶ車が土地の前に停められない場合も。それにより余計な費用がかかってしまうという注意点もあります。可能な限り広い道路に面した土地を選べば、建築にかかるコストも削減できるでしょう。
土地代以外にも費用がかかる
土地を買うときには、土地代以外にも様々な費用が発生します。ここでは土地購入時に発生する費用をいくつか紹介。ぜひ参考にしてみてください。
仲介手数料
土地の売り手と買い手の間に立ち、手続きなどの代行をする不動産会社へ支払う費用です。不動産会社によって価格は異なりますが、法律によって取引金額の区分ごとに上限が定められています。
仲介手数料の取引金額区分ごとの上限
例えば取引額が1,000万円の土地を買った場合、
200万円 × 0.055 + (400万円 - 200万円）× 0.044 + （1000万円 - 400万円） × 0.033 ＝ 39万6,000円
となり、最大で40万円近くの仲介手数料が発生します。
登記費用
土地を購入した場合、土地の権利関係を明らかにするために登記を行います。その際、土地の固定資産税評価額に2パーセントをかけた額が、登録免許税（登記費用）として必要です。なお、土地の売買による登記では、2021年3月末まで税率が1.5パーセントとなる軽減措置が設けられています。
不動産取得税
土地を購入した場合「不動産取得税」を納める必要があります。税額は土地の課税標準額に3パーセントをかけて算出されます。
課税標準額とは、各市町村の固定資産課税台帳に登録されている土地の価格のこと。ただし、こちらも前述した登記費用と同様、2021年3月末までに取得した場合は半額となります。
後悔しない土地選びのポイント
土地に関する法律や費用を抑えたところで、ここからは実際に土地を選ぶ際のポイントを解説していきます。
「駅に近い」「子育てしやすい」など希望条件に優先順位を付ける
「通勤通学に便利な駅に近い場所が良い」「安心して子育てできる、治安が良くて緑の多い町で暮らしたい」など、どんな場所に住みたいかという希望は人それぞれ。しかし、理想通りの土地に巡り会うのはなかなか難しいものです。仮に希望条件をすべて満たす土地があったとしても、価格が高くて手が届かないかもしれません。
限られた予算で満足のいく土地を見つけるためには、あらかじめ絶対に外せないポイントや、逆に妥協できるポイントを決めておくことが大切です。
例えば「駅まで30分以内なら我慢できるから、自然が多い、静かな場所で暮らしたい」というように優先順位をつけておくと、土地選びも比較的スムーズに進むでしょう。
災害リスクをチェック
安心して暮らすためにも、その土地が災害に強いかどうかを知っておくのは大切。その際に役に立つのが、土地利用履歴やハザードマップといった情報です。
水はけが悪かったり地盤が弱かったりする土地は、地震や大雨などで地盤沈下する可能性があります。地盤が弱い土地に家を建てるなら地盤改良工事が必要になってしまいます。工事には費用がかかるので、できるだけ地盤の強い土地を選ぶのが無難といえるでしょう。
地盤が強いかどうかは、土地の利用履歴から推測可能です。とくに水田や沼などを埋め立てた土地は要注意。土地の過去の情報は不動産屋に聞くほか、少し手間はかかりますが地域の図書館で古い地図を閲覧したり、土地についての情報が記載された登記謄本を法務局から取り寄せたりすることでも調べられます。
また、ハザードマップを見れば洪水や津波、土砂災害などの発生時にどのくらいの被害があるのかが分かります。ハザードマップは国土交通省の運営する「ハザードマップポータルサイト」で入手できるほか、各市役所でももらうことができるので、海や川の近くで気になる土地を見つけたら確認してみるのも一つの手です。
下見は平日と休日、時間帯などを分けて
周辺環境をより詳しく知るには、一度だけではなく、曜日や時間帯を変えて何度も下見することがポイントです。例えば「夜に訪れてみたら周囲が真っ暗だった」「雨の日に下見してみたら道路が冠水していた」など、足を運ぶ度に新しい発見があるかもしれません。ずっと暮らす場所になる以上、様々なシチュエーションを想定して下見を行いたいところです。
まとめ
人生で最も大きな買い物の一つである土地。法律や選び方のポイントを知っておけば、後悔せずに済むかもしれません。予算や希望の条件など、前もって計画をしっかり立てることが理想のマイホームへの第一歩です。
・みずほ銀行は、法令上、不動産取引の媒介を行うことはできません。
・本コンテンツは一般的な情報提供を目的とするものであり、お客さまに不動産取引に関して何らの推奨・勧誘も目的とするものではありません。
参考：
国土交通省 令和2年地価公示 第6表 東京圏の市区の住宅地の平均価格等 （外部サイト）
国税庁 登録免許税の税額表 （外部サイト）
東京都主税局 不動産取得税 （外部サイト）
ライタープロフィール
主にマネー系コンテンツ、広告ツールを制作する株式会社ペロンパワークス・プロダクション所属。立教大学卒業後、SE系会社を経て2019年に入社。主にクレジットカードやテック関連のWEBコンテンツ制作や企画立案、紙媒体の編集業務に携わる。
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