「空き家問題」はどうやって解決すべき?空き家活用の未来

「空き家問題」はどうやって解決すべき?空き家活用の未来

「空き家問題」はどうやって解決すべき?空き家活用の未来

空き家の数は年々増え続けています。土地利用の難航や不動産相場への悪影響など、様々なリスクへの懸念から、空き家問題への対策は急務となっています。そんな空き家問題の現状を知り、課題解決につながる活用法を考察してみたいと思います。

空き家問題の現状

空き家問題の現状

総務省「平成30年住宅・土地統計調査結果」(外部サイト)によると、2018年度の空き家率は13.6%。日本にある住宅の7~8軒のうち1軒は、空き家だということです。

平成30年住宅・土地統計調査結果
※「*」の年は沖縄県の数値は含まず

調査開始から空き家率は右肩あがりで推移しており、人口および世帯数が減少していく今後は、さらに空き家の軒数の増加スピードは早まると推察されています。

では、空き家が増加することで、どんなリスクが想定されるのでしょうか?

空き家問題のリスク1 外部不経済

空き家が増加することで問題になるのが、「外部不経済」というリスクの増加です。
空き家が増えることで、地域の過疎化や高齢化が進んだり、衛生面や防災性、防犯面が悪化したりするなど、周囲に経済的損失が生じるリスクがあります。

空き家問題のリスク2 機会損失

管理不全の空き家が増えれば、周辺相場や市場性の低下をもたらし、不動産としての有効活用の機会を損失してしまいます。また、地方自治体の税収減少や都市計画が滞ることなども予想されます。

空き家問題のリスク3 空き家所有者の負担増

2015年に空き家に関する法律として初めて施行された「空き家対策特別措置法」により、空き家所有者への風あたりも強くなっています。
従来までは、人が住んでいない住宅にも「住宅用地の特例」が適用となり、以下のように土地の固定資産税と都市計画税が優遇されていました。

住宅用地の特例

小規模住宅用地(200㎡以下)固定資産税1/6(都市計画税1/3)
一般住宅用地(200㎡超)固定資産税1/3(都市計画税2/3)

しかし、空き家対策特別措置法の施行からは、管理不全などとみなされ「特定空き家」に指定された空き家に対し、行政による改善のための指導や命令が可能になりました。
その過程で、「住宅用地の特例」が適用外となります。
さらに、行政は特定空き家に対し、最終的に「行政代執行=空き家の一部または全部の強制撤去」を行う権限も持ち合わせています。
撤去にかかった費用は、行政ではなく、もちろん所有者の負担です。
つまり、これからは所有者が空き家を適正に管理していかなければ、固定資産税の実質的な増税や強制撤去は避けられないということです。

国や自治体、法人が主体となる空き家活用

国や自治体、法人が主体となる空き家活用

前述の通り、様々なリスクを抱える空き家問題の対策として、現在では国をあげて空き家の「流通」と「活用」に取り組んでいます。
空き家問題の深刻化をうけ、国は空き家対策にかける予算を年々増額しています。とくに予算をかけて行っているのが、以下のような取り組みです。

・市町村による総合的な取り組み(活用・除去等)の推進
・子育て世帯や高齢者世帯等向けの賃貸住宅に空き家の活用
・既存住宅流通
・リフォーム市場の整備
出典:国土交通省 空き家対策について(外部サイト)

より具体的にいえば、国や自治体が主体となって、移住や観光振興、福祉などの分野に空き家を活用する取り組みが進んでいます。では、国が支援している2つの事例についてみてみましょう。

移住・住みかえ支援機構

移住・住みかえ支援機構

出典:一般社団法人 移住・住みかえ支援機構 ウェブサイト(外部サイト)

国からのサポートを受けながら空き家の流通促進事業を行っている、一般社団法人「移住・住みかえ支援機構」。“家を社会の財産として長く活用する”というポリシーを掲げ、使われなくなった家を、求める人へとつなげる取り組みをしています。

クラウドファンディング活用

インターネット上から資金を募る「クラウドファンディング」が流行していますが、この仕組みを利用した空き家活用事業者が、近年増加中です。

クラウドファンディングは、大きく分けて「投資型」と「寄付型」の2つ。寄付型はその名の通り空き家再生事業等に対する寄付ですが、投資型の場合は、資金提供の見返りとして成果の分配が見込めます。

「空き家活用」と「クラウドファンディング」が結びついた背景には、国の法改正があります。資金を募って不動産を改修し、活用することは従来も可能でしたが、許可要件が厳しく事業者にとっては参入自体が困難でした。それが2017年の改正で許可要件が緩和され、小規模事業者が参入しやすくなったのです。

所有者(個人)が主体となる空き家活用

所有者(個人)が主体となる空き家活用

固定資産税の実質的な増税や強制撤去を回避するには、空き家の適正管理がもとめられます。とはいえ、空き家を適正に管理するには、定期的な通風や清掃、草木の剪定などが不可欠です。
さらに、近年多発するスーパー台風や豪雨などに遭えば、修繕も必要になるでしょう。遠方にあったり、老朽化が進んだりしている空き家の管理は、非常に大きな負担になるのです。

そこで検討されるのが、個人で行う空き家活用です。
例えば、賃貸に出したり、更地にして土地活用したり……と、個人でもできる活用は多くあります。
空き家は、無人であるからこそ管理が難しいもの。人が出入りするだけでも、建物の老朽化は食い止められます。
さらに、活用によってあげられる収益で、管理や維持に必要な金銭的な負担を減らしたり、大きな収益をあげたりすることにも期待できるでしょう。
実は、個人が行う空き家活用においても、2018年の建築基準法の一部改正によってその敷居が下がっています。改正点は、以下のようなことです。

・空き家を福祉施設や商業施設などに用途変更する際に、大規模な改修工事を不要にするとともに手続きを合理化
・従来まで「100㎡未満」の戸建てに限り、住宅を店舗などに用途変更する際の建築確認手続きが不要だったものを「200㎡未満」に見直し
・200㎡未満かつ3階以下の戸建てを福祉施設にする際、避難経路を確保することを条件に、耐火建築物とすることを不要に

参考:国土交通省 建築基準法の一部を改正する法律(平成30年法律第67号)について(外部サイト)

これまで、空き家を活用するには、従来までの建築基準法に適用させるための手続きや費用の負担が大きいものでした。
建築基準法の見直しによって、これらの手続きが不要になったり簡略化したりしたことで、多くの空き家に活用のチャンスが広がったといえます。
それではここからは、個人の方が行うことができる空き家活用例を5つご紹介していきます。

1.賃貸住宅やシェアハウス

空き家を賃貸住宅として貸し出すことができれば、家賃収入が期待できます。駅の近くや幹線道路沿い、学校や大きなオフィスがあるエリアであれば、需要が見込めるでしょう。
また、近年では、一つの世帯ではなく世帯を別にする複数の人に対して一つの家を貸し出す「シェアハウス」も、空き家の活用方法として注目されています。
居室の数が多かったり、広すぎたりする住宅は、一人暮らしの人には不向きです。
しかし、複数人でシェアすることで、借りる人には「家賃が下がり住人とコミュニケーションを取ることができる」、貸す人には「空室リスクが少なく家賃収入も増える」といったメリットがあります。

2.民泊

民泊経営は、ホテルや旅館などの宿泊施設より規制が緩く、一般的な住宅でも始めることができます。

民泊は日本でも身近な存在になりつつありますが、とくに外国の方にとってメジャーな宿泊方法です。グラフから分かるように、日本を訪れる外国人観光客の数は、ここ数年で飛躍的に伸びています。
民泊の代名詞ともいえる「Airbnb(エアビーアンドビー)(外部サイト)」などのサイトを利用すれば、簡単に全世界の利用者を募ることも可能。外国人観光客が多く集まる、東京や京都、大阪、沖縄、各空港周辺などでは、需要の高さに期待できます。

3.コワーキングスペース

日本では、「働き方改革」によって多様で生産性の高い働き方ができる環境作りが進んでいます。
「副業がOKになった」「テレワークの時間が増えた」「フリーランスの人が増えた気がする」「休みが増えた」など、最近、働き方の変化を肌で感じている方も多いのではないでしょうか?
働く場所を選ばなくなった人が増えた影響で、今「コワーキングスペース」の増加率が著しいものになっています。
コワーキングスペースとは、複数の人が共同で仕事をする場所。図書館のように机と椅子が並んでいて、コピー機やプリンターなどの機材が配置されているようなスペースです。
今後働き方改革が進めば、さらに利用者が増えることも予測され、なおかつ初期費用も安価なのが魅力です。
自らオーナーとなって設備や環境を整備し、利用者も募るのも良いでしょうが、コワーキングスペース事業者に貸し出すといった活用方法も考えられます。

4.カフェ

空き家で店舗を営むのもいいでしょう。代表的な事例といえば、カフェなどの飲食店です。「古民家カフェ」や「空き家カフェ」など、耳にしたことはありませんか?
大規模な改修はせず、空き家ならではの趣を活かした内装のカフェは、女性の間でとくに人気です。空き家カフェが、地域の人が集うコミュニケーションの場になれば、地域振興の一助にもなるでしょう。

5.土地活用

「空き家」を活用するのではなく、空き家を解体して「土地」を活用するという方法も考えられます。一口に土地活用といっても、駐車場経営、トランクルーム経営、ソーラー発電、借地……など、様々な方法が考えられます。
共通することは、空き家をまず解体しなければならないということ。立地や空き家の大きさ等にもよりますが、解体には約100万円~数百万円の費用がかかります。
さらに、解体してしまえば先述した「住宅用地の特例」が無条件で適用外になってしまうことにも注意が必要です。
そのため、無計画に空き家を解体するのではなく、しっかりと活用方法を検討したうえで更地にするようにしましょう。

まとめ

空き家問題の深刻化とそれを受けた法改正などにより、空き家活用の多様化が進んでいます。賃貸住宅や民泊、コワーキングスペース、店舗経営、土地活用……など、いずれも求められる立地や条件は異なるので、ご自身が所有している空き家の向き不向きの活用を考えてみましょう。
また、個人で活用することが困難であれば、空き家を売却することも一つの選択肢です。どんな形であれ、一人ひとりが「使われなくなった住宅を必要な人へと“つなぐ”」という意識を持つことが、空き家問題解決の第一歩となります。

・みずほ銀行は、法令上、不動産取引の媒介を行うことはできません。
・本コンテンツは一般的な情報提供を目的とするものであり、お客さまに不動産取引に関して何らの推奨・勧誘も目的とするものではありません。

ライタープロフィール
亀梨 奈美
亀梨 奈美
大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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